房地产行业政策环境正在逐步改善

　　房地产行业政策环境正在逐步改善，40个重点城市新房合计成交521万平米，环比上升7.1%；11月截至上周累计日均成交67万平米，环比10月上升10.2%，较去年11月下降6.2%。其中，一、二、三线城市上周成交建筑面积分别环比变化：11.6%、20.2%、-10.4%，北上广深环比变化分别为：38%、9.4%、-1.2%、-6.7%。

　　上周中央政治局会议表示将以供给侧结构性改革为主线，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，全文未提及房地产及去杠杆。我们认为在经济内外承压的背景下，房地产相关产业对于GDP贡献30-40%，对于稳经济起到支柱性作用，并且近期随着土地流拍率增加、销售增速减缓，行业景气度明显下行，中短期内调控政策无加码必要性，政策环境将逐步改善。

　　在流动性仍然偏紧的背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。

　　支撑评级的要点

　　板块行情：上周SW房地产指数上涨2.59%，沪深300指数上涨3.67%，相对收益为-1.08%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第23位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：宜华健康、银润投资、绵世股份、卧龙地产、中南建设。

　　公司动态：万科前十月合同销售4，856.2亿元，新增项目14个；招商局集团入股辽宁省港口项目，欲建东北亚“新蛇口”；阳光城前十月销售金额1，210.5亿元，销售建筑面积911.67万平方米；公司实际控制人杨铿受让1.8亿股蓝光发展股份；碧桂园前十月权益合同销售4，559.9亿，同比增长34.91%；中南建设1-10月份累计销售1，144.7亿，同比增长63%。

　　政策新闻：深圳10月一手住宅成交环比降18.35%，均价降9元/平米；佛山取消购房入户入学，转为采用积分制入户政策；广州出台城市更新工作实施细则，旧改商服物业可向个人销售；前三季度广州地区生产总值1.67万亿元，房地产开发投资增速回落；北京规定违规转租、转借公租房家庭5年内取消申请资格。

　　行业数据：上周40个重点城市新房合计成交521万平米，环比上升7.1%；11月截至上周累计日均成交67万平米，环比10月上升10.2%，较去年11月下降6.2%。其中，一、二、三线城市上周成交建筑面积分别环比变化：11.6%、20.2%、-10.4%，北上广深环比变化分别为：38%、9.4%、-1.2%、-6.7%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.1个月，环比下降0.45个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积2，283万平米，环比下降7.1%；年初至今累计成交9.62亿平米，同比上升11.1%。