预售商品房转让的注意事项及处理步骤

　　在购买预售商品房后，如果需要进行转让，购房者必须注意一些事项，以确保转让过程的合法性和顺利进行。

　　1. 转让合同的办理和登记备案

　　对于尚未付清房款的购房者来说，在与受让方签订转让合同之前，需先征得开发商的同意。因为购房者在购房合同中约定了付款方式和期限，未付清房款的情况下，购房者并没有完全享有该房屋的所有权，因此需要征得开发商的同意。

　　对于已付清预售商品房总价款的购房者来说，可以与新购房者订立转让合同，并以书面形式通知开发商。然后，转让双方应前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续。然而，需要注意的是，目前我国一些地方对于期房的再转让备案进行了严格的控制，以防止期房过渡投机。因此，购房者在再次转让期房时，务必订立周密的合同，以避免风险的增大。

　　2. 税费的缴纳和抵押贷款的处理

　　预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。如果无法进行再转让备案，出让方只能出具房产权证，然后将房产过户给受让方。但如果出让方将房屋再次卖给第三方，就要承担违约责任，存在较大的风险。

　　此外，如果出让方办理了商品房抵押贷款，而受让方也需要办理抵押贷款，双方应当前往原银行咨询是否可以办理“转按揭”手续。如果可以，并且符合条件，双方可以直接办理“转按揭”手续。然而，如果受让方不需要办理抵押贷款，出让方则需要办理解除抵押贷款手续，以免给双方的备案或产权登记带来障碍。

　　3. 房屋不需要时的终止合同手续

　　如果购房者确实不需要房屋，想要进行原价转让，可以与开发商协商办理商品房预售合同终止手续。在办理终止手续之前，购房者需要到房地产交易中心注销预售合同备案，并与贷款银行办理终止贷款合同手续，注销抵押登记。完成上述手续后，新受让方可以直接与开发商签订商品房预售合同，并办理预售合同备案。

　　总之，预售商品房转让需要购房者注意合同办理和登记备案、税费缴纳和抵押贷款处理以及房屋不需要时的终止合同手续。购房者在进行转让时，应了解相关法规，遵守相关程序，以确保自身权益的合法维护。