接来市场走势会如何变幻?我们按照10-15年较长的周期来看,可能会出现以下情况:
一、建议小县城房产减持:城市高度分化已经越来越快,尤其是城市群、都市圈的划分,将大量的头部资源输入核芯城市,小城市已经不可能再刺激,所谓的再一次城棚改浪潮,即便是有,也与小城市无关了。
二、卖不掉的房产会变多:很多小城市家庭会“困坐愁城”,城市人口净流出、城市就业再减少、城市房产再贬值,房子还没有产权证,年轻人不断涌向大城市,城市养老问题变得突出,被动挨宰,已经是触目惊心。
三、涉房税务会越来越严密:房地产税渐行渐近,目前持有环节的经营性商用物业已经开始征取房产税,或是从价计征的房产税(原值减去10-30%后的余值计算缴纳),或是采用比例税率(依照房产余值从价计征税率1.2%),税务设计将越来越严密。
四、保障房价值变高:保障房将会进一步增值,例如经适房、共享有产权房等,这些房产价格比商品房低,评估价格也低,税率也低。而且共有产权房并非独有产权,例如60%+40%,地方占一部分,交税的可能性比较低。
五、学区房还是硬核:现在不管是“名校+”,还是未来的大学区,学区房将会更加的保值,目前买房换房家庭,中产阶层集中度很高,从北京上海到西安郑州,大量家庭是为了解决上学问题而付费,虽然小城市、小乡镇孩子还在减少,但人口净流入城市还会如火如荼。
六、赠送越大溢价越高:大赠送、叠拼、跃层、带院子的房子将会进一步增值,因为评估只能按照产权面积评估,使用面积不计入在内,因此,这一类房子价值会变高,目前二手房市场也是如此,未来还会有新期待。