倪鹏飞：2016房市去库存 买房的最佳时机到了？

　　今年楼市将何去何从？何时购房会是最佳时机？近日《中国住房发展报告》主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、教授倪鹏飞做客由羊城晚报主办、越秀集团独家冠名、暨南大学管理学院担任战略合作伙伴的财富大讲坛，剖析了住房市场健康发展所面临的问题和挑战，预测分析2016年第二季度宏观经济形势与房地产走势。倪鹏飞认为，在需求乏力、政策作用减缓、库存压力加大、违约风险增加之下，房地产市场结构性过剩会长期延续，今年房价总体还有可能下跌。同时预计房地产的多层次分化趋势将加深，一、二、三、四线城市房价差距将进一步扩大。

　　一、个别四、五线城市消化库存要10年“2013年是中国房地产的重要转折年。”倪鹏飞说。过去房地产价格下降是由于政府的调控，但2014年房地产价格下降则是市场自动的调整。进入2015年，房地产业最重大的变化是房地产投资呈俯冲式下降，对GDP的贡献几乎为零。

　　数据显示，商品房投资增速从2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量价却大幅上升。去年房地产的销售额达11.24亿元，接近2013年的11.57亿元，一线城市的价格上涨十分显著。“通常销售上升，价格平稳，投资增加。结果销售、价格都上去了，投资却没有上来。”倪鹏飞称，“若没有年初政府采取的措施，投资下降会更大。”

　　之所以出现这种情况，他认为根本原因是金融因素。“去年房地产销售情况好、价格上升快，其原因是银行支持个人抵押贷款，加上优惠政策的共同作用，带动了住房需求，从而带动了价格。”然而，银行一方面支持老百姓贷款，另一方面，由于企业不良贷款比例上升，加上金融机构对房地产悲观预期，在对企业贷款上却十分谨慎。小企业甚至一律不贷款，三、四线的也基本不贷，只贷给一线城市的大企业、大品牌。2015年与2014年相比银行开发贷款下降4%，这直接导致房地产开工、施工、竣工建筑面积的大幅下滑。“银行是从房地产企业的资金、市场状况来决定限制或降低对房地产企业贷款的，这反映出银行对整个房地产形势感觉悲观，对房地产企业贷款也更加谨慎。销售增长可以带动后端产业发展，但这个量较为有限。”他认为，去年住房形势总体超出预期——投资急剧下滑，房价显著上升。

　　受到2009年房地产刺激政策以及2013年房地产市场高涨的影响，现房和期房（在建商品房）库存大量积压。倪鹏飞的团队对此作了一个评估，在合理的库存周期之外的、待售商品房库存周期，现房是18个月，期房是24个月。从全国平均来看，一线城市和部分二线城市不存在积压问题，但四、五线城市的库存消化周期较长，个别甚至长达十年。由此，倪鹏飞得出结论，中国房地产结构性过剩已不是短期问题，而是一个长期过程。“很多地方消化不了这么多库存，因为那里的人口在减少而不是增加，但房子还在建。”

　　二、区域和城市房价分化将继续加深

　　去年房地产业还呈现了另一个重要趋势，那就是在相同的宏观环境下，同一个政策在区域间和城市间也出现很不同的市场反应，比如去年的楼市政策对东部、中部商品房销售有明显促进，而西部和东北明显下滑。

　　“区域分化最主要还是需求问题。”倪鹏飞指出，东部和中部地区正在实现一体化，在向好发展，然而东北、西部地区人口减少、产业萎缩，因此无论需求和供给都会大幅下降。他认为这种局势还会持续一段时间，“2016年，东西区域差异不会有太大逆转。”

　　从城市来看，倪教授认为，一、二、三线城市的分化也较明显。“过去是要涨都涨，只不过是涨幅大小问题，但现在是一线城市上涨，二线城市有涨有跌，三、四、五线城市下降较多。”他举例说，根据中国指数研究院的数据，一、二线城市的一手住宅成交均价接近或超过3万的城市有三个：北京约为2.7万，比去年同比增长8.1%；深圳最高，约3.4万，保守估计增长33.37%；上海约3.2万，同比增长17%。另外，广州、杭州、南京三个城市房价非常接近，一手住宅成交均价约1.5万。

　　三、不同“线”城市政策要差别对待

　　倪鹏飞认为，基于预计一、二线城市人口还会继续增加，未来房价还会继续分化，这意味着一线城市处于高位的房价还有可能更高。

　　和强大的“去库存”呼声略有差异的是，一线城市的房地产库存在2015年得到了很好的消化，房地产投资在上升，新房开工建筑面积在下降，导致供小于求。比如上海的库存去年减少了近30%，消化周期从2014年的8个月减少到4个月，新开工住房建筑面积并无太多增加。今年上半年，四个一线城市中除了广州，北上深都在涨，尤其是上海，大有复制春节前夕深圳楼市暴涨的势头。

　　“所以一、二、三、四线城市政策要差别对待。”倪鹏飞说。他进一步指出，北京、上海等一线城市面临的并不是去库存的问题，相反要加紧住房土地供应。对于广州的房价，倪鹏飞认为目前仍处在较为合理的区间，他提到广州房价之所以保持平稳，很重要的原因是其周边区域发展较好，如南沙、番禺、增城，这些区域近年来房地产开发量相对较大，住房环境也较好，吸引了大批人群，分散了中心区压力。

　　对于深圳房价的飙升，他认为除了有经济基本面向好，土地建筑面积有限、土地供给不足的原因之外，很重要的原因是“房地产炒作之风太盛”。大量房地产购买反映的不是刚性需求或改善型需求，而是投资性需求。

　　“年前我到温州调研，当地企业家告诉我，深圳目前的房地产状况正像温州2010年的状况。当时温州房地产处于高度投机状态，2011年突然颁布的限购政策，令温州房地产销量急速下滑。深圳房地产如果操作不当，出台限制性措施，投机客被排除在市场之外或自动退出市场，很可能会引发一轮房价的下跌。”倪鹏飞认为这是有可能的。

　　“深圳楼价的短期飙升显然是不正常的，对宏观经济也是一种严重损害。因此较好的解决方法就是让楼市高温暂时趋缓，这对各方都有利，但同时也会考验当地政府对政策拿捏的准确性。”倪鹏飞认为，即便市场化程度高区域的副作用会相对小一些，但也应尽量避免局部风险暴露或蔓延。

　　四、房地产企业将迎来兼并重组潮“从目前全国情况来看，房地产企业面临的压力不小，不乐观地看，3/4以上的房企都可以难以撑住。”倪鹏飞说。

　　通过调研，倪鹏飞发现，经过2008年前后一波房地产行业的聚集大潮，县城的房地产企业基本都是项目公司，即基于一个项目成立一个公司，规模较小。但随着近几年房地产市场的调整，行业集中度在迅速上升，房企龙头市场份额在不断扩大。“我发现一个非常重要的现象，差不多在地级城市，至少是大多数省会城市，市场都已经被全国性龙头企业所占领了。”

　　倪鹏飞认为，通过新一轮房地产市场调整，部分房地产企业会倒闭或重组，尤其是在近年形势好的情况下进入房地产领域的企业。“他们对市场很少了解，基本没做什么市场调研，认为只要能搞到钱和地，就开发了。”但当银行信贷一收紧，小额信贷掐死，市场真实需求暴露，这些企业开发的房产都处在“晒太阳”阶段。

　　对于“支撑不住”的房地产企业，倪鹏飞建议采取兼并重组，这样相比破产烂尾的损失要小。“大量小房企将面临破产、兼并的命运，但对规模较大的开发企业来说，这是一个扩展的重要时机。”

　　对于购房者需求状况，倪鹏飞指出，2015年总体是以改善型需求占主导，投机需求不多，但集中在一线城市和个别二线城市。还有一个最大缺口是农民工、新市民住房消费的缺口没有填补，夹心层（指一方面买不起商品房，另一方面又够不上条件购买或入住保障性住房的群体）购房量相对较少。据国家统计局数据，全国2.5亿农民工，1.7亿是跨省务工的，其中只有1%在当地购房，1/3农民工回到自己家乡购房。倪鹏飞认为农民工住房消费还有很大潜力，但要鼓励他们购房，必须出台相关扶持政策，关键是解决购房农民工的子女教育问题，给予相同的市民待遇等。