珠三角降价潮来临！房价要降了吗？

　　珠三角降价潮来临！房价要降了吗？不要以为房价永远坚不可摧，“降价”的寒潮也开始肆虐珠三角。8月份开始，广东不少城市频频传出“房价下跌”的消息。当中东莞、深圳、广州都极为频繁，各种打折促销、一口价、特价房、低首付楼盘层出不穷。

　　房价坚挺了两年的深圳，受“731”新政影响，也感到疲软不堪，更别提惠州、中山，谁也不能全身而退。

　　樱桃大房子对深圳、惠州、东莞、珠海、中山、广州的降价案例做了一番了解，看看哪些是真降价，哪些是以降价之行，行促销之实。

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　　近期一成首付蔓延至深圳，一成首付自2008年，2013年调控期后，鲜有听闻。

　　位于罗湖水贝主打深中学位的明德公馆同样打出一成首付吸客。该项目属于二次更新包装再售楼盘，42平1房，48平两房，45平也可改成小两居，均价约98000元/㎡，总价约390—446万元，精装现楼。据了解，开发商早在2015年交楼时便售出过一批。

　　据现场销售人员说，首个月确实可以首付一成，需要在三个月内付清首付款，如果是首付三成的购房者，可采取10%，10%，10%的比例进行付款，相当于三个月的分期免息首期。

　　这绝不仅仅是特例，除一成首付再现外，近期特价房折扣力度大，平均直降2000-5000元/平。当然主要是受调控影响大的公寓。

　　同在龙岗中心城的金地龙城中央，在售三期产品约2000套商务公寓，今年7月份开盘，备案均价在3.34万/平方米。如今折扣合计约95折，均价3.1万/平。

　　龙华一手公寓富驰大厦广告直接打出79折，业内称之为79公寓，但仍然销售缓慢。更别提商铺价格了，如今上塘地铁AT mall与和平天地两个项目优惠力度去到6-7折。感觉整个深圳的中介都在推销这两个商铺。

　　深圳坂田佳兆业城市广场推出首付10万起买商务公寓的优惠政策，小户型总价220万/套起，分四次付首付，第一次七天内付总房款的5%；第二次2018年12月15日前付总房款的15%；第三次2019年12月15日付总房款的30%；第四次2020年8月15日付总房款的50%。

　　但值得注意的是，限价倒挂较多的住宅还是较受欢迎，比如南山华润城三期最近开盘，由于限价，开盘均价只有8.5万/平，一二期二手房均价达11万/平，本着买到就赚到的心理，555套住宅还是有4000人认筹。

　　截至2018年8月底，深圳新房住宅存量为207.8万平米，环比下降13.1%，新房住宅存量创新低，去化周期只有8个月，如果从这个角度来看，深圳的新房并不存在大幅降价的压力。

　　“731”新政规定，拿到房产证后起算，公寓限售5年，住宅限售三年，新批公寓用地只租不售，过去深圳公寓成交占比达到五成，估计新政一来，公寓成交盛传将一去不返。

　　据樱桃实地走访和中原的市场监测数据，新政效果显现，各楼盘访客量减少，不少新盘只能靠启动中介联动带客，市场成交惨淡。

　　但8月的成交量还是没有什么变化。8月新房市场共成交4840套商品房，环比只减少了1套，住宅占比增加至69%，公寓占比18%。年初公寓占比接近五成。

　　二手房也是如此，8 月深圳二手住宅成交 7208 套，环比上涨 3.10%。

　　二手房方面降价最为明显的区域是龙岗、宝安以及南山所谓的老豪宅小区。

　　以坂田佳兆业城市广一期为例，据小区中介小李表示，89平三房一卫，2017年最高成交价为470万，目前目前455万左右，而且有成交一套一次性付款的440万，89平米三房两卫，去年底报价510万左右，500万有成交，现在有几套诚意出售的报价直接是495万，已两个月无人问津。另外，小区122平米四房，之前侧出阳台660万有实际成交，9月中成交一套正出阳台650万，之前报价700万。小李表示三房刚需户型比较容易成交，但现在基本费用都得30万，如果业主欠款比较多，银行放款慢的话，短期利息也是一笔不小的开支。

　　而如万科城这类成熟的居家大盘，2016年9月，90平三房一卫成交价约490万，现在两年过去了，业主急售降到470万也卖不出去。苦等半年无人问津后，业主最后无奈把房子进行三年期的抵押贷。

　　宇宙中心龙华业主也在暗暗下调价格，星河传奇一期最近有一套89平精装4房2卫，总价给638万，同户型7月份的成交价格为661万。

　　需要换房的业主降价意愿更是强烈。位于龙岗的远洋新干线推出一口价房源。