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2018年深度解析京津冀价值洼地解析
2018-09-26T16:01:26
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来源:固安房产网
近日,58安居客房产研究院发布《2018年8月国民安居指数》。数据显示,新房、二手房价格涨幅逐渐放缓,一线城市受政策调控正在“降温”,但房价仍居高位。
从重点监测的全国67城房价情况来看,8月36城新房房价上涨,均价为16082元/㎡,环比增幅0.28%。8月二手房挂牌价均价15202元/㎡,环比增幅3.39%。
虽有一些城市跌了,但距离一些人期待的“大幅下跌”还有很大一段差距。
难道房价不跌到底,我们就不能买房了吗?显然不是。况且啥时是底,除了房子自己,恐怕谁也不知道。
鉴于此,小商给大家总结了一份京津冀地区的价值洼地详实指南。有意在此上车的同学,不妨仔细读一下。
1
选择价值洼地必须首先要选对城市和地段。
现在在京津冀区域,北京和天津是领头羊,未来是****。选择思路也很简单:第一,选择环城区域附近,第二,选择未来京津冀城市群中的枢纽地区。
此外,必须考虑以下问题:
未来该区域能实际承接多少的产业和人口,即经济水平如何;
科教文卫的配套措施;
区域交通尤其是公共交通,城铁,地铁到中心城市的时间;
最后,未来家人的工作生活发展方向和当前房产市场本身。
以京津为例,通州副中心、北京新机场,同时伴随北京CBD的东扩,“大七环”、“环首都经济圈”等多条利好政策的陆续释放,可明确地看出,未来几年北京的发展方向是东南飞。
根据京津冀未来五年用地规划,环京楼市的价格快速上涨,以廊坊燕郊、涿州、大厂、香河、固安为代表的距北京市中心50公里的区域都被看好。
先看燕郊。位置优越,到北京最近,这使很多在京工作的,且无力在北京购房的年轻人将置业目光转移至燕郊,带动当地楼市。同比固安、涿州、大厂、香河等地相比,燕郊居住条件较为成熟。燕郊区内目前拥有9所大学,有三级甲等医院2所,二甲医院3所,还有乐天玛特、天客隆、沃尔玛、苏宁电器等,基本能满足人们民生需求。
但燕郊不过是一个小镇,它的发展空间毕竟有限。和100万人口相比,它的基础设置略显不足。燕郊也没有多少大型产业,更多人是把它当成一座睡城。
涿州也是类似情况。
再说北三县。虽然有一定的地理优势,但其实有点鸡肋,难以纵深发展。配套设施也远不如燕郊,总体发展相对滞后。
再看固安,自不必说的就是“第二机场”。现在大多固安楼盘打的牌,不是第二机场就是置业大北京。第二机场建立起来确实会给固安带来蓬勃的生机,包括就业、配套、交通问题都会得到相应解决。而且固安毗邻亦庄开发区,本身也有很多大型企业。基础设置完善,也有一些大专院校。对于工作在南城的北漂们来说,固安算是一个不错的选择。
2
2017 年4月,****概念出台,目的是疏解北京非首都功能,促使京津冀一体化,打造华北城市群,促使中部崛起。
京津冀一体化战略意在重构京津冀城市架构,大北京的发展坚持逻辑大三轴带式发展:京保石轴、京津轴及京秦唐轴。而我认为,小三轴的概念也应该引起重视,既北京-天津-**的三轴。
从区域发展看,全国房地产市场的分化趋势已经越来越明显,环京津地区不同于环沪,环深等地区,沪深周围区域经济发达,而环京津地区的经济则差距较大,基础设施落后,尤其是电力系统和交通建设。
从环京地理环境看,其地处燕山和太行山脚下,北部沙化严重,津南靠海,环京津区位未来发展不太可能向京保线以西,北京以北,天津以东。
从环**来看,西北多山区,且无城市基础,所以只能往东北,因此这个区域是京津冀核心区域,容易造就城市群。
所以基本可以看出,未来京津冀的财富钥匙在于北京东南,**东北。
3
5月28日下午,外交部和河北省共同推出了一场****全球推介活动,在主题为“新时代的中国:**探索人类发展的未来之城”的宣传片中,有一个地方连续出现了3次,那就是高碑店市下辖的白沟镇。
白沟地处京、津、保三角腹地,高碑店、雄县、容城、定兴四县交界,北距北京102公里,东至天津108公里,距****大概40公里。
位于**北大门的白沟,对于**发展的重要性已经受到越来越多的认可。有分析认为,无论是从产业转型升级、新城镇规划,还是从时代机遇各方面来看,白沟都具备了天时地利人和,未来发展有无限可能。
市场产业资源和配套资源的快速集聚,使其能够接纳更多环京人群;作为北京产业疏解的重要承载地,其未来的产业发展也有很大潜力可挖。
举个例子,早在2014年5月,北京大红门服装城就开启了迁往白沟序幕。之后,来自北京动物园批发市场、大红门市场的商家也纷涌至白沟。
结合房价来看,****设立之初,雄容安三县对房产实施管控,白沟的楼市却被空前带动起来,房产销售异常火爆,一度由七八千飙升至限购前的1.6万,翻了一倍。限购之后,目前虽然有所回落,但由于区域人口多,刚需一直存在,大幅下降的可能性不大,未来也极具发展空间。
4
综合上述,我认为在京津冀的价值洼地买房有两个投资思路:
如果想投资风险小、流动性好的地区,可以关注廊坊固安。这些地方有不少北漂刚需,流动性不是问题。不过固安现在买房限购,首付门槛是50%。
如果追求弹性大、受益高,投资曲线比较长,5年内不急着买卖的,可以考虑白沟、固安和霸州。从区位看,白沟属于**的北大门。固安地理位置优越,距北京天安门50公里,到北京首都机场只要120分钟,距北京大兴国际机场8公里,到天津新港只有1小时左右。固安是京津冀实施“一线两厢”战略的“一线”前沿地带,也是廊坊城市建设“大三点”组团的重要支点。距离**的位置相当于北京的四环。
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