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固安房价暴跌之后能否逆袭?
2018-04-20T16:22:52
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来源:固安房产网
固安房价暴跌之后能否逆袭?2017年已经过去,这一年的环京楼市可谓蔚为壮观,我们见证了3月份市场的疯狂,也见证了6月份史上最严厉的调控政策,还有幸看到了环京房价的“腰斩”,从“买不到房就跳楼”到环京各种“崩盘论”,这一年的起起伏伏不可谓不壮观。
2018年,环京的房价会怎么走?环京是否真会在今年迎来“触底反弹”?这个话题牵动着无数购房者的心。
2017年环京楼市整体情况
据统计,2017年环京住宅成交量降至近五年最低水平,成交建筑面积同比下降6成。环京住宅累计成交4.7万套,成交建筑面积459万㎡,同比下降56%;成交额521亿元,同比下降50%;成交价格1.1万元/㎡,同比上涨15%,涨幅较2016年缩小17%。
整体而言,2017年环京区域燕郊销量降幅显著,同比下降8成。廊坊市区成交173万㎡,香河成交151万㎡,固安成交103万㎡,燕郊成交32万㎡,与去年同期相比,燕郊销量降幅较大为79%,其次为固安,下降65%。
具体来看看固安的情况。据统计,2017年,固安商品住宅供应8.1千套,成交建筑面积74万㎡,供应建筑面积同比下降45%,成交1.1万套,成交建筑面积103万㎡,成交建筑面积同比下降65%。6月以来固安地区商品住宅市场成交低迷,月度成交套数一直维持在600套以下的低位水平,成交建筑面积不足7万㎡。
12月成交500套,成交建筑面积同比连续7个月下降。2017年固安商品住宅成交均价1.3万元/㎡,同比上涨45%成交金额138亿元,同比下降49%。12月成交均价年底触底反弹,环比连续6个月下跌后出现回升。
环京“筑底”了会不会马上“反弹”?
在去年(2017年)11月初,我们就抛出了环京的“筑底行情”,当时我们针对燕郊二手房成交回暖的这一迹象来推断的,在去年年底前后,燕郊为代表的环京楼市很可能会成功筑底,以燕郊筑底为标志,环京各区域楼市也可能会迎来“筑底行情”。
筑底行情的房价的主要表现就是“横盘状”,跌幅缩小,涨幅不大,起起伏伏,价格的变化程度总体不大,体现在房价图上大抵就是“横盘状”,这个“横盘状态”维持的时间目前还不能下定语,但提醒投资者尤其需要注意今年(2018年)下半年可能出现的“跌价风险”,标志性事件可能为新盘降价,新盘降价必然会传导至二手房等整个房价体系,房价会在那时出现一个比较大的波动,待再次企稳之后,“抄底”的真正时机也算来临了。
这是我们11月初的结论,现在来看仍然是成立的,并且已经得到了市场的证实,包括北京方面新房及二手房量价关系的企稳,以及环京燕郊、固安等地小幅的回升,量价关系显示再次平稳,上述引述的数据也恰好证实了这点。
但仍有值得注意的现象,就是前几天传出的有关“开发贷被停”的消息,虽然官方辟谣称是“短期的结构调整”,但仍不能转变开发贷短期趋紧的事实,加之今年各开发商的“集中还款期”到来,开发商资金安全被提上的愈来愈高的位置,我们也针对此现象发出,警惕“跌价风险提前来临”的风险提示。
环京房价的反弹主要看两点
至于明年的大盘行情,环京楼市是否真能“筑底反弹”,在我看来,主要有两点需要考虑,一个是筑底行情的跌价风险,待跌价风险过后,视彼时的企稳状况而判断是否会反弹,真正的反弹可能会在下半年的跌价风险之后,年初的这段时间,房价的反弹力度其实是非常有限的,反弹力度也不会太大,这样的微弱涨幅可以忽略不计。
另一点,是调控政策的松绑程度,这是需要着重考虑的,也是影响明年市场行情的主要因素之一。在今年年初的时候,兰州等二线城市名义上其实已经是放松了调控了的,再加之近期关于西安等城市变相放松调控的城市,廊坊本地的调控政策或许也很可能迎来微调,但受限于副中心方面的“三统一”及**等因素,廊坊当地放松调控的力度可能不会太大,仍很可能会在人才政策上做些文章,三年社保的“断头铡”可能不会马上解除。
两个因素,一个是今天下半年的“跌价风险”,它有可能会提前来临,待房价再次企稳之后视企稳情况而定,一个是潜在的本地政策微调,视政策松绑程度而定,这两个方面因素是影响环京房价“筑底”后是否会“反弹”的重要因素。
环京楼市值不值得投资?
抛开短期房价趋势不谈,来看中长期环京楼市的发展,其实也是有目共睹的,房价的支撑力量愈来愈坚实,未来环京房价的长远趋势一定是非常稳健向上的。
这其中,比如交通等基础设施建设,据悉,环京地区城际轨道未来三年的投资就有高达3000亿元,超过6条城际轨道将会铺通环京,还有首都的“0.5小时交通圈”,环京地区与北京的交通联络将愈来愈紧密,通勤效率也会大为提高。
再如,北京方面的产业禁限目录,到2020年,北京要退出一般制造业1000家左右,疏解市场物流中心300家。其中,2018年将退出一般制造业企业500家,疏解退出城六区二级及以下市属国有企业40家以上。这些产业大半也会入驻环京地区。
再如近期北京市教委透露的消息,北京现在正在制定通州教育规划,并将北京优质教育资源同北三县融合。再如2019年运营的北京新机场,也会创造超过10万个就业机会。再如北京市级机关东迁通州,也会带动超40万人的涌入环京。
等等这些,都将有助于环京楼市愈来愈稳健的支撑面,“基础不牢,地动山摇”,基础打牢了,环京楼市的将来,一定是会大有作为的。
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