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巴曙松:从数据看2017年中国房地产十大趋势

2018-06-21T17:08:50

巴曙松:从数据看2017年中国房地产十大趋势

巴曙松(中国银行业协会首席经济学家):两会之后房地产调控政策的加码、范围的扩大引起了非常大的关注。

从相关城市的楼市数据来看,确实是非常**。我们看北京二手房以周计算的成交量已经接近了2016年的最高水平,而且价格的上涨势头非常强劲。现在,在香港市场观察一个房地产价格走势,它往往是几个固定的,流动性比较大的小区二手房的价格这个指数参照意义比较大。

 我们往往新房看比较多,这个里面有很多调控的余地,你想让房价平,我就做组合,郊区便宜的楼盘多开,高端楼盘少开。

所以二手房的成交价格、走势是有很重要的参考价值的,确实北京二手房的成交价有一个显著上升的趋势。与此同时更值得关注的是,可售房源下降到了一个比较低的水平。(PPT)黄色的线就是去化周期,我们看到,到2月份已经降到4.39个月,所以从历史水平来比是一个非常有限的存量。

观察二手房市场还有一个所谓带看量,就是带人去看房子的数量,其实反映了买房人购房的活跃度。进入2月份之后,客户的活跃度,从统计的数据看,达到了一个历史最高水平。

还有从二手房交易的挂牌价、均价和环比涨幅看,业主方明显比较强势。所以我们可以看到很多媒体报道说,我们连夜跟业主谈判,终于砍价从400万砍到450万成交了。这其实是一个玩笑话,但是反映了其实整个议价空间在收窄。

从另一个指标看到二手房议价空间的走势图,没有太多的谈判空间,爱买不买,而且银行的放款时间延长,导致违约也增加。在北京的二手房成交里面,使用贷款的人数占比,从2016年下半年开始有一个迅速的回升,很多人在二手房买卖里面也是需要贷款的。

梳理了一下3月份各地陆续出台的既认房也认贷的限购、限贷的措施,如果把前面的**的氛围和这个政策对照起来看,就可以理解这个现实情况。

既认房又认贷在历史上确实属于比较大的力度,一般的市场短期的温度有所降低,这是从历史数据来看的情况。在这样的背景下,我们从统计数据来看一看,房地产市场有哪些新的趋势呢?

第一,成交量确实在下滑,热点城市的需求短期内受调控的政策抑制,重点城市每周成交量的走势开始呈现有一定回落。抑制的是哪一块呢?无论是二手房还是新房,它成交的每一套的套均面积有所减少,改善型需求受到抑制。

二胎政策的放开使得三代同屋的现象可能会逐步增多,多居室二套房的需求在增加,所以人口结构的变化导致改善型需求的占比在上升。

第二,土地供应受限,热点城市供需缺口加大。每次听陈淮主任讲我都觉得很有启发,他觉得万亿时代要靠组织+结构、产业组织调整,但我们看到北京、上海、杭州、合肥这几个城市近几年的土地供应,在2016年明显偏低。就像大家经常讨论香港的高房价一样,很多人会说香港缺地,香港并不缺地,香港的土地里边用于建住宅的7%,这7%里面还有3%是给新界这边建乡村屋的,真正那些高楼林立的部分,只占香港的土地面积4%,所以土地供应是非常现实的一个问题。

土地供应减少也就罢了,在这个土地供应的结构里面,来自于商品住宅用地供应量的比重又降低了。

从图中商品住宅、保障房、自持商品住房、公建、自住型商品住房这几个方面来看,商品住房用地的供应量占比是下降的,本来总量就不够,占比还下降,这是值得我们关注的非常重要的趋势。

第三,房价走势平稳,热点城市房价上涨压力虽受调控抑制,但不容忽视。一线城市的新房和二手房的库存同步在减少,以前可能新房和二手房之间还有相互的互补作用,而现在我们看到的是同步在减少。土地供应的缺口持续的存在,新房供应跟不上,使得一线和热点二线城市已经或者正在进入一个存量房时代,所以二手房成为满足热点城市需求的主力,这也是非常显著的一个趋势。

第四,充分流通,二手房已成为满足热点城市需求的主力。

第五,租赁市场进入发展快车道。我每年毕业的学生在北上广深工作的,以前聚会还谈一谈诗和远方,现在谈最多的就是房子,有房子和没房子的心态差得很远。现在可以预计在非常长的时期内,可能年轻人在一线城市是以租赁为主。

中央一个主要领导批示过,要想了解中国社会的现实面,就要去看看租赁房市场。但实际上市场需求又非常大,我们怎么让未来的年轻人在城市里创业的时候,给他一个舒适的、安全的环境住下来。

发展租赁市场,我觉得是难以回避的方向。怎么保护租户的利益,不能说自己出个差回来就被业主撵走了。所以怎么进行政策的引导,怎么发展规模化、专业化的机构,适当地加强准入资质的监管,这一点我觉得也是不可回避的新课题。
 

巴曙松:从数据看2017年中国房地产十大趋势

第六,信贷环境收紧,房地产开启去杠杆、转杠杆成效不明显。去年去产能、去库存方面有明显的进展,但是在去杠杆方面进展是不大的。当时也有政策思路提出来要转杠杆,意思就是说去杠杆可能对市场冲击比较大,因此让居民加杠杆,把企业部门的杠杆转给居民,把地方政府的债务转给居民,让企业和政府去杠杆。

但从去年的实际情况看,居民加杠杆之后反而还带动了企业和地方政府加杠杆,所以杠杆不仅没有降,还在继续上升。现在看下来,房企的融资渠道收紧,个人的购房贷款收缩,所以购房杠杆出现回落是一个很明显的趋势。

现在微信群很发达,我们在金融群特别是海外人士比较多的群里面讨论最多的就是,这个房地产泡沫大概什么时候破,大家都在推测它的边界。比如说买房的人为什么敢这么高价还买,怎么取得杠杆,买了房子之后从银行借款,借款之后房价涨了,他再*押给银行,所以实际风险还是转给了银行,自己已经套现了一次。到头来把银行、企业捆在一起了,最后的边界是哪个呢?边界是居民的储蓄增长速度。

第七,开发投资增速持续放缓。从统计数据看,房地产的开发投资、商品房销售面积增速开始出现一定的回落。

第八,开发企业集中度提高。出现了3000亿的企业,再想让它简单地靠项目一个一个的增长来达到万亿,可能需要的时间会比较长。我们会比较快的看到万亿,它的方向就是组织企业结构的整合、并购和洗牌。往往在市场下行的周期里面,开发商的集中度是提高的。

第九,环一线城市圈效应进一步显现:城镇化发展到新阶段。不再是所有的城市都有人涌入,而是以几个中心城市为核心的城市群,作为中国城镇化主要发展的载体,特大城市的产业人口的外迁,以及随之而来的购房需求的外溢,使城市圈效应进入到新的阶段。

前几轮周期你很难想到上海的房价涨,连嘉兴都开始限购。在这个图里我们看到了,环北京、上海、深圳和几个内陆中心城市,它的新房、二手房成交价格和周边地区的关联度,我们看到了一个明显的扩散效应。

需求和资金的联动性增强带动城市圈房价联动性增强。去年大家用的比较多的词是分化,但是没看到联动这个词。分化是中西部、小城市的分化,但是在一个城市圈的大中小城市里边,这个联动效应在明显的增强。

这是2016年非常典型的一个特点,延续到了2017年,环一线城市圈效应在进一步凸显。比如我们看到环上海的主要城市的涨幅,苏州新房涨了42%,二手房涨了31%。环深圳的城市,深圳去年的涨幅也很大,紧随其后的东莞、惠州也出现了明显的涨幅,所以这个城市群效应很明显。

第十,短期内房地产危机爆发的可能性较低,但是要关注局部风险。大家都说中国的居民杠杆率未必那么高,但是确实要注意这个风险,我们和国外成熟的经济体比的优势就是我们的居民负债率不高,但是我们有劣势,就是我们的居民财富积累的存量小,他承担这个债务的能力是相对弱的。

房贷收入比,我们看到中国的指标出现了明显的上升。未来的城镇化还有空间,比如说人的城镇化怎么融入,怎么围绕着城市群来进行统一的部署和规划,这将是未来非常明显的一个新的趋势,也就是说以围绕中心城市的环一线城市都市圈的城市群建设,将成为中国新阶段城镇化发展的一个主要载体和动力。

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