许善达：综合房价极大扭曲了市场价格

　　3月29日，在博鳌亚洲论坛2019年年会上，联办财经研究院专家、中国国家税务总局前副局长许善达在谈及房地产政策时表示，现在的综合房价对市场价格是一个很大的扭曲。

　　“中国的楼市政策，现在最重要的是先分成三类，每一类去研究它应该是用什么政策来管理这一类的房子。”许善达说。

　　许善达指出，中国的房地产经过这么多年的发展，必须先分成三类，一类就是保障性住房；一类就是上海开始，全国很多的地方都开始在做，就是共有产权房；一类是完全市场化的房子，现在说限购就全部的限购，这个方法是不好的，政府在居民住房的问题上是有责任的，这个是不用争论的。

　　许善达认为，第一类，首先要解决低收入群体的基本住房。他介绍了一个早期的统计数据：2010年城镇居民5000万户他们住的房子是没有厕所、没有厨房的，人均居住面积不满8平米，还没有达到最基本的居住条件，这个政府是有责任的。

　　比如说北京二环肯定是市中心了，你要是去二环胡同里走一走，还有很多是没有厕所的，都是公用厕所。这样子的情况，政府就有责任来改造，但是因为二环路以里，改造的成本非常的高，二环路以北，开发商还搬迁不起。他们的房子很值钱，主要是这个地皮值钱，房子的本身是非常差的，这种居民家庭在北京仍然有。

　　像这样子，他们的家庭要去哪里买一套房子，他是没有这个能力的。但是你要让他搬走，本身他的房子的条件又很差，这是大城市改造的一个特色，政府就是要解决在你的管辖范围内，因为收入水平达不到，现在市场上的房子又很贵，你就要想办法动用城市的财政资源，帮助居民达到最基本的住房条件。他必须有自来水必须有厕所，必须有取暖，厨房等等，这个是这一批的房子，不能和整个的房地产混在一起来考虑，这是独特的一类。

　　第二类，各个城市现在都在吸引人，特别是吸引大学毕业以上的这些有专业的人士，这些人大学毕业，甚至是博士毕业，按照他们的工资水平，在城市里面要想买到一个市场化的房子，他的能力是绝对达不到的。所以上海从2012年开始，房子仍然是市场化的房子，但是如果属于博士、硕士之类的人，在上海工作买房子，政府给你出一部分的钱。

　　政府出的这个钱不是补贴，而是说你这个房子的产权，政府拥有一部分，你拥有一部分，就是相当于你可以用一个比市场价格低了一定幅度的资金，可以买到和你的身份比较相适应的房子。政府的钱作为一个股份放在那里，如果几年以后，你的收入增加了，要换一个大房子，把这个房子卖了，政府回收那百分之几十，上海市个人出70%，政府出30%，这个是要看各地的财力。

　　原来北京一开始是不赞成这个办法的，他们要拿出一批房子让开发商低价的来卖，价格比平均的市场价低30%，居民有钱是可以有资格买的，结果因为房子的价格低，开发商的质量就比不上正常市场价的房子，房子的地点也特别的不好，质量也有问题，后来北京也学习上海的办法，就是这个房子不管是谁买，都是市场价，所以开发商不能偷工减料，先对人来认定，如果是属于有资格买共有产权房的人，买房的时候，政府给出百分之几十。

　　许善达认为，这个办法是解决大城市里，相当一批的职工的住房需求非常好的方法；剩下的就应该市场化了。市场化的房子和居民的基本需求没有关系，特别低收入的政府给你保障住房，所以和一般的居民你的住房需求是没有关系的。市场上有人愿意买，你就高价买吧，一平米要卖一个亿才好呢，你可以把这个钱补贴低收入的房子。现在的房价不管是高档房还是什么房，反正一个月卖了多少的平米，加在一起一除，一平米多少钱，这个信号经常是误导的，如果是所有的房子涨价5%，但是你这个月低档房卖的多，高档房卖的少，最后统计出来房价是下降的。

　　许善达表示，如果是房价都下降了，但是高档房卖的多，这么一除，房子又上涨了。所以应该是分成三类的价格信号，让大家自己来选择，比如说我要买共有产权，我只关心这个价格，我是一个收入比较高的用户，我就关注市场化的行价，现在的综合房价对市场价格是一个很大的扭曲。我们现在贷款的利率也好，或者是限购的政策，基础是先要把住房分成三类，在每一类上你来想应该用什么政策来做这个事，政府的职责和共有产权房政府的职责是不一样的。