长租公寓 刚需的救命稻草

　　自住房将成为刚需购房的主流产品，但供应量的不足导致大量刚需无房可寻，而租房又面临经常搬家、房租总涨的各种尴尬问题，而长租公寓，也许将大大改善这种局面，有人预测，2017年，长租公寓将迎来爆发。

　　所谓“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

　　某研究院院长指出，2016年，二手房租赁交易规模大概在1.1万亿-1.5万亿左右。全年二手房的买卖和租赁交易总额超过6万亿元。显然，存量房市场正在加速奔跑，尤其是在一线城市。

　　与前文提到的城市旧房改造一样，长租公寓也是开发商们积极寻求转型的一个方向。2016年11月，北京市土地100%自持出让程序意味着在政策引导下开发商从单纯的出售获利转为长期持有当“房东”。这股新房市场的租赁潮起，无疑将加剧存量房市场的竞争。面对游戏规则的改变，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持建筑面积”的限制中另辟蹊径，长租公寓成了一个方向。

　　但在记者走访过程中发现，长租公寓面临两个问题：一，长租公寓租金与市场租金相差不多，有的甚至因为装修与家具较好，租金反而比市场上要贵，很难解决刚需人群痛点。二，管理问题。由于租赁期最多一年，来年续租。因此，一个公寓内人员流动太大，从传统角度讲，不利于管理，从新型的社群角度来讲，不能形成圈层力量，对长租公寓的开发商来说，只做一个二房东远远不是他们的初衷。三，大量的历史遗留下来的滞销写字楼、经营不善的商场都存在希望改成长租公寓的需求，但目前政策并不支持这样的转型。

　　记者还发现，今年市场上被勒令整改一些小产权房的长租模式倒是可以给合规划的长租公寓一些启示：即租赁期二十年，一次性租金相对单年累计二十年要便宜很多，然后将长租公寓按照一个房地产项目去长期运营，租房人有了归属感，开发商有了固定居住人群，以便未来进行二次营销以及圈层管理，都无疑是个多赢的局面。