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三四线城市房价被推高,是否迎来楼市拐点
2018-08-17T17:06:49
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来源:固安房产网
三四线城市房价被推高,是否迎来楼市拐点,截止到今年5月份,棚改的重要资金来源来自央妈的PSL贷款已经用去了4千多亿,根据国开行的新措施,未来棚改货币化安置比例将会逐步降低,从今年上半年的80%降低,加大实物安置比例。也就是说,未来更多的棚改工程是给房子,而不再是给钱。
如果棚改不再给现金而是给房子,恐怕三四五线城市的房价会承压,就连一些二线城市也要被拖累,甚至消费也会受影响。
政府给钱你买房
猫哥要说,三四五线城市也是分层的,东部沿海经济发达的强市跟中西部地区的地级市,情况肯定不一样。人口,尤其是年轻人口是跟着工作机会走的,哪里有好的工作机会,他们就会去哪,这不是简简单单给个户口就能留住人,甚至在这次“抢人”大战中拿到户口的大学毕业生,很大部分也还是要去东部地区找工作的。
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这些年,大部分三四五线城市并没有吸引到高学历新增人口,尤其是中西部地区,还陷入了本地户籍的年轻大学毕业生不回乡就业,人才持续流失的局面,它们也认清了现实,转而面向吸引广大农村、城镇地区的人口。
2015年时,当时为了“去库存”,各地方政府不遗余力的宣传和出政策,鼓励农民、城镇人们去市里买房。为此各地方政府甚至还给补贴,四川的眉山就曾被当作棚改货币化安置的样板:
2015年5月,眉山率先出台的《引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》规定,在房地产开发企业自愿的基础上,实行市、区县联动的企业优惠加政府鼓励。政府补贴每平方米200元~300元,房地产企业给予每平方米200元的购房优惠。根据政策,当地农民若进城购房,最高可获500元/平方米补贴。在新政的鼓励下,农民工和农民购房占比高达68.3%。
当时住建部在眉山召开现场会,肯定了眉山鼓励农民进城购房的举措。此后,全国许多三四线城市相继效仿了眉山的做法。
跟后来很多城市一窝蜂的“限购限价”房市调控不同,当时各地方政府都是鼓励外地、本地还没进城、还没买房子的人们赶紧来买房。
效果是明显的,这些地区房产去化很快,2015年5月到12月,眉山市中心城区农民购房占比72.58%,共有7977户,看上去卓有成效。除了鼓励农民买房,以眉山市为例,眉山全面停止新建棚改安置房,将安置方式全部调整为货币化安置,各区县参照同城、同区域商品房综合价格,确定拆迁安置户补偿制度,给予购房补贴、拆迁奖励等。据统计,2015年眉山棚户区改造货币化安置完成率实现省定目标的154.9%,安置了4634户。
货币化安置带动了当地商品房销售,2015年4月底,眉山商品房存量642.73万平方米,可售周期为21.7个月;到7月底,动态存量下降了52万平方米,可售周期缩短为13.1个月。
那么货币化安置,钱从哪里来?眉山建立政府、银行、房地产开发企业、棚改安置户四方协调机制,银行开发货币安置贷款金融产品,由政府性担保公司提供贷款担保,房地产企业给予棚改安置户购房优惠,对已购买商品房的安置户,政府分期付清拆迁补偿及货币安置资金,缓解政府一次性支付资金压力。
也就是说:眉山市卖掉的新房,是大部分是卖给了进城的农村人口以及棚改拿到了钱的本地人。
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