2018年房地产进入调整周期

　　房地产调整周期，哪个城市房价下行压力大，今年房地产市场在5月出现回暖，但此次回暖持续时间较短，金九银十旺季不旺、销售不佳，部分城市传出十一楼盘降价促销的消息。从数据来看，三线城市8月开始销售增速明显下滑，一线城市销售增速在10月后开始下滑，而二线城市销售增速持续较弱。

　　另外，与历史相比，今年房地产市场销售增速回暖的持续时间变短。比如，2012年房地产销售增速回暖大约持续了一年半，但今年房地产销售增速回暖只持续了1个季度。

　　其次，从房价角度来看热点城市的房价涨跌情况。从新房价格来看，9月新房价格环比出现下跌的城市个数增多，8月仅有厦门新房价格下跌，但9月有上海、深圳、金华三个城市房价出现环比下跌。从二手房价格来看，9月共有7个城市二手房价格出现下跌，其中上海二手房价格已经连跌8个月、厦门连跌18个月。整体来看，9月70大城市新房价格环比涨幅已经收窄。

　　后市房价怎么走？

　　首先，从人口和杠杆来看，房地产市场面临较大的下行压力。2014年后，我国20岁至45岁人口增速已经转负，刚需的基础逐步减弱，户均住宅1.1套表明改善需求是房地产下半场的主角。硬币的另一面，则是我国居民杠杆持续走高，表内居民贷款与存款的比率已经从2006年的23%提升至2018年9月的65%，在全民借贷以至于需要缩衣节食来还贷的环境下，继续加杠杆买房的空间已经十分有限。

　　其次，海外经验表明，房价调整持续时间可能在6年左右。以美国为例，2007年房价开始下跌和次贷危机发生后，2009年至2014年长达6年时间，美国居民长期负债负增长，这意味着居民在6年内以净偿还贷款为主。

　　直到2015年，美国居民才重新增加长期贷款，但2017年长期贷款增加3000亿美元，还不到2000年的4000亿美元水平。因此，居民的杠杆周期调整缓慢，一旦居民被迫进行去杠杆，则在很长时间内都会处于压缩消费、偿还贷款的状态中。与居民按揭贷款意愿较低相对应，美国房价也从2007年持续下跌至2012年，下跌周期长达6年左右。