固安轻轨来袭，未来固安将不可限量

　　固安轻轨来袭，未来固安将不可限量，近日，固安县国土局发布了关于《固安县土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善方案》有关情况的公告。这份与楼市密切关联的规划在笔者看来可谓是“字字玑珠”，干货很多，为我们解答了许多之前的疑惑。今天我们从“最新规划”出发，从三个主要方面来聊一聊固安楼市未来的变化及其利好或利空程度。

　　“最新规划”的三大看点：“一增一减”、“固安轻轨”、“向东要地”

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　　先来看“土地结构”方面。“最新规划”显示，核减基本农田保护任务8034.99公顷，核减后基本农田保护任务为29972.35公顷；核减耕地保有量5711公顷，核减后耕地保有量为37460公顷；追加新增建设用地规模1355.31公顷，调整后建设用地总规模不突破14144公顷。

　　土地结构方面，总量有限，“一增一减”。“增”的是城市建设用地，这部分指标与楼市关系最为密切，“减”的是耕地指标，但需要注意，考虑到固安作为连接北京新机场与****的“中转枢纽”，耕地指标的减少想来也会与南北连通的交通线有莫大关联，这部分其实也是利好。

　　再来看“基础设施等重点建设项目”。“最新规划”显示，调整完善后规划新增加11个交通项目、1个水利项目、3个电力项目、4个能源建设项目和7个燃气管道项目。对于追加能确定具体位置和建筑面积的重点项目，将计划占用的基本农田进行了划出，留出了非基本农田廊道空间。

　　其中，11个交通项目中，就有我们关注的“固安轻轨”，也是前几日披露的“固安十三五”中提到的“大兴线以大站轻轨方式南延至固安南站”。除了“固安轻轨”，11个交通项目中还肯定了固保城际，这对我们此前的判断是有一些误差的，等会再继续说。

　　最后再来看“城市开发边界”。“最新规划”显示，固安县中心城区城市开发边界位于固安县北部，四至范围：东至杨家庄村西、南至廊涿高速、西至东马村村东、北至东驼头村村南。中心城区城市开发边界建筑面积共计6394.30公顷，其中允许建设区建筑面积为4685.64公顷，有条件建设区建筑面积为1708.66公顷。

　　固安的城市开发边界，我们此前也曾反复讨论，我们得出的结论是“向西”与“向南”，其中，“向西发展”是出于“市场驱动”，“向南发展”更多是出于“政策驱动”，须知此前的“固安新城”等规划，都是在南面的。这次的“最新规划”直接给出了“固安中心城区开发边界”，从这个“规划”上来看，固安不仅要“向西”、“向南”要地，还要“向东”要地，这是比较值得注意的。

　　太多利好重磅来袭

　　再来说一下利好或利空影响，上述“三大看点”，其实都是利好。利好影响方面，我们主要说两个方面，即“固安轻轨”等交通利好以及“城市开发边界”两个问题。农田耕地与城市建设用地的“一增一减”，其实也要算在“城市开发边界”里面，三个问题可以缩减为两个。

　　先说交通，最大亮点莫过于“固安轻轨”。前几天披露的“固安十三五”，我们也发现了“轻轨”，称其“大兴线以大站轻轨方式南延至固安南站”，“十三五”的这句话也是今天这份“最新规划”的一个注脚。这句话里有三层意义，一个是“地铁与轻轨”，一个是“新机场至**的机场快线”，另一个是涉及廊涿城际及固保城际的“固安南站”，虽然字数简短，但内涵颇为丰富。这三个方面的内涵，我们此前曾有过比较详细的叙述，在此就不再赘述了。

　　交通方面除了“固安轻轨”外，还有一条“固保城际”也是值得关注的。****之后，京、雄之间的城际铁路规划改了不少，也包括此前的“京霸城际改线”，固保城际也在“京霸改线”后不怎么提了，坊间也一度认为这条线路已经“凉了”，甚至，官方的规划里也把这条线路给“抹去”了。今天的这份“最新规划”再提“固保城际”，对我来说，还真是有点意外。

　　无论是“固安轻轨”抑或是“固保城际”，对于楼市而言，都是天大的利好，尤其是在通勤方面更占优势的轻轨，如果真能落成的话，则无异于燕郊的“平谷线”，将对固安楼市产生“轰动效应”。

　　再来说城市开发边界，最大的亮点还在于“向东”的扩展，这点有些出乎意料。众所周知，固安以东区域也包括京九线以东至知子营乡的广大区域，一方面受限于大片的农田处于“待开发状态”，一方面受限于临近新机场而产生的“各种污染”，东面必然会打造成“隔离带”，加大绿化植被的覆盖建筑面积，以降低污染。又由于最靠近新机场，东面发展“物流”，也就更顺理成章，这是一直以来的思路。固安城市发展如果真的“向东要地”的话，上述的这两个问题仍是不可回避的问题。

　　土地结构的“一增一减”以及城市开发边界的“四至”，其实都还隐含着另一个问题，这个问题对于楼市更加“敏感”，即“摊大饼”的问题。我们此前聊过，县域城市“摊大饼”并不是完全不好，他对发展房地产非常有推动作用，对于当地经济的增长非常有帮助，地方而言，经济的增长目前阶段还是得靠房地产这个“夜壶”。但这个经验对于大城市不适应，会造成交通臃肿、资源极度不匹配等问题，像北京，所以要搞一个“副中心”出来，**在建设之初也规避了这个问题，搞了“组团化”、“多中心化”，就是为了避免城市发展中的“摊大饼”问题。

　　固安不等于北京、**，县域城市“摊大饼”不完全坏，且对房地产产业而言还非常的好，这也是一大利好。

　　虽然全是利好，但最后还是不能不提一下“不确定性”，由于环京及环雄区域政策的强大“不确定性”，还是要考虑下上述这些利好落地的可能性，时下，投资不能全赖地方政府的“一纸规划”。