于全：朝阳四环高性价比楼盘江南府 热销之谜

　　位于东南四环附近的“江南府”项目，在今年6月开盘之后，一直销售不错，受到网友们的青睐。面对接下来扑朔迷离的楼市，“江南府”如何应对？未来的房价又将何去何从？今天，邀请于全做客演播间，共探楼市发展，为购房者答疑解惑。

　　采访背景：2016年，对于北京楼市来说，可谓跌宕起伏。不管是成交量还是房价，前三季度一路狂奔，直到“930新政”的出台，市场开始降温，930新政成为了今年楼市的分水岭。

　　主持人：于总在地产界露面的机会不多，比较低调，但是他开发的项目相信在北京尤其最近找改善楼盘的朋友一定非常了解就是江南府，这个楼盘在朝阳区东南四环，具体的情况先请于总来介绍，说一下近期江南府的情况。

　　于全：江南府在朝阳区东南角四环边上一点，总建筑面积将近27万平米，楼盘是中小户型的高端楼盘，也是我们的创新。因为外装修都是五星级标准，里装修业是欧式五星级标准，而且智慧化小区，在智能化的基础上提升档次的小区。

　　主持人：四环边上主打中小户型的楼盘。很多开发商朋友包括企业拿地的时候都在说北京五环以内土地非常稀缺，价格因素是大家买房的重要因素，一千万是个门槛。我们为什么做中小户型，这个定位跟别人有差异是为什么？

　　于全：现在确实有很多大户型，三百多平米、四百多平米的项目，但是据我们的调查了解，去化率很慢。我们做的中小户型刚需改善性的户型，去化率特别快，特别当时开盘的时候一天基本都卖光了。

　　今年6月25号，我们开过一次盘，一天卖了将近六百多套，全部卖光。

　　主持人：对于北京今年的市场来说，六百套相当于一个月总成交量的10%，成绩还是不错的。项目所在的东南四环板块地段也是比较方便的，周边配套这几年的变化大吗？

　　于全：明年2017年变化非常之大，江南大厦已经封顶里外装修了，我们江南集团自己盖的，五万六千来平。这里面有超市、商场、银行、餐饮各种各样的配套，总共十层楼。地下一层是超市，地上一层二层三层是商场，地上四层是酒店，吃饭的酒楼，上面是写字楼。

　　我们这个区域，预计今后的居住人口要达到十万人口，应该在五年之内就能达到，所以配套还是很齐全的。

　　另外，江南府的建设还有周边地块的建设，十万人相当于外地的一个县城的人口，肯定得配套相对齐全。我们盖的配套三个，今年盖了一个，明年有两个还得继续配套商业。

　　主持人：我两周之前去过售楼处，感觉江南山水的物业管理也很不错，门禁这块就做的很好，比较严格。

　　于全：对，我们对管理这块的要求的确比较严格。整体来说目前品质保持得还算不错，园林不错，我们的园林很多业主跟我们说，园林做的假山、水的瀑布，好多业主前一段时间有业主还表扬，住在江南山水特别舒服，在小区里面溜几圈运动量就够了，看着这么多树特别漂亮。

　　而且我们小区地采暖特别暖和，很多老人在老社区住，冬天比较容易生病，搬到我们这以后特别满意。

　　主持人：09年还不太使用地采暖，说明在一期建设的时候产品理念已经很先进了。

　　于全：我们社区确实比较超前，包括现在做的江南府也是比较超前，我们的小区恒温恒湿去雾霾，所有的电器都是智能化，比较先进。

　　主持人：说到产品理念先进一定离不开好的企业文化，大家对北京的金地、万科、龙湖一遇到这样的房子就竖大拇哥，哪儿好？不知道，有说物业好有说户型好，有说房子好。江南集团的企业文化或者发展理念是什么？

　　于全：我们的理念踏踏实实干事，低调做人，把事干好了，我相信业主各界人士都满意。集团近五年收购了很多项目，在北京有五个区域的投资，项目总加起来有六百万平米的建筑面积。还有河北、深圳都有投资。现在江南集团旗下有22个子公司，全是独立法人的，有一些是控股，都在稳步发展。但是，我们从来不跟人家比，我们就干好自己的事。

　　在资金实力方面来说也是比较有底气的。例如刚刚说到的，五年之内并购了十来个项目，没资金实力怎么做？这方面我们真没有问题，而且我们的负债率比较低。

　　另外，我们集团现在都是制度化管理，对制度方面要求比较严格。还有集团要大力快速发展，主要是找一些战略合作伙伴，比如施工方选择的中建，属于世界第一，世界五百强企业。他们的质量、进度跟一般的公司不一样，而且也讲诚信，说什么时候完成就什么时候完成。江南府明年6月份全部封顶，这个速度是很快的，过完春节马上6月份，质量绝对没问题，随时去视察，而且工地里面干干净净，一进工地全打卡，管理规范。

　　材料的使用也卡得比较紧，防水、材料，我们要求全是战略合作伙伴，电梯全是最大的牌子。 从集团的宗旨来说，一定要给业主拿出好的产品。

　　主持人：从产品设计、户型方面来说有哪些比较满意的特点？

　　于全：户型上我们研究总结了很多案例，特别109平米小三居也分了两种，这个户型是最经典的。我们毕竟在深圳有投资项目，香港，这个户型应该可以说从香港、深圳引进来的，香港、深圳甚至比我们还小一点，我说太小了也不行，90多做三居没法做，109做三居是非常科学，家里面生两胎的，两个小孩自己两口住都解决了。今后买房那是最难的，一家四口人三居都能解决了，而且我们还有一些建筑面积尽可能有一些赠送，挺宽松的。

　　实际改图改了十次都有了，反复去琢磨，不去研究不行。你做一个产品必须得去研究，我们研究将近20来个人的团队，各专业的一起共同研究。

　　另外，在明年还有130、150的户型，那是楼王位置，2017年推出。我们是根据办理预售证，五证齐全，没有五证齐全不能卖，卖得挨罚。五证就是批了三栋楼，下一步我们现在也在报下面楼的预售证。

　　主持人：刚刚说到江南府6月开盘销售600多套房，成绩很不错，这个项目从定位开始就比较高端，还加入了先进的科技设备，接下来就谈谈对江南府比较满意的地方？

　　于全：江南府外立面石材加铜板。纯石材比较硬，毕竟住宅嘛，用铜的话，一个从安全方面，因为线角多了，欧式的装修外立面没有线角是不好看的，线角多了石材不容易拼接，在技术方面比较难，但是也可以克服。铜直接压出来线角，而且古铜是点缀，中间一溜特别好看，铜很贵，一吨得好几万。

　　包括室内的装修这块，去雾霾的独立中央空调都是免费赠送的。门的高度，用的石材、洁具全是国际高端的品牌，里面装修要达到五星级标准，中小户型达到五星级标准也就我们敢投。而且可以这么说，今后江南系的产品，江南府的产品全是五星级标准。

　　主持人：江南府一共多少栋楼？

　　于全：15栋高层。6月份开了3栋。

　　主持人：明年会开不少楼吧？

　　于全：大部分楼都得开，明年后年我们推的量特别大。楼层做的是12层小高层，户型有80多、90多二居、109、130—150全是三居，150相当于别人的180，宽敞，赠送建筑面积还挺好。

　　主持人：150相当于180平这个说法，得房率是不是很高？

　　于全：得房率非常高。我们把公共区域能缩小尽可能缩小，尽可能让室内大一点。80多平到109的，空间很宽松的，有时间请你去看看，眼见为实。

　　主持人：90多平米的总价大概多少钱？

　　于全：预计600-700万。朝阳区这边在930政策之前在8万左右，现在大概7万多一平。

　　第一批预计2018年12月30号之前精装入住，明年封顶，马上明年开始里外装修，差不多了再做园林。

　　主持人：刚刚说了项目周边的餐饮包括商业比较多，以后规划的学校幼儿园呢？

　　于全：有一个学校应该跟陈经纶合作。幼儿园现在有大地，下一步正在和伊顿洽谈。另外，未来在这个地区有一个更大的项目我们来投资，配的教育方面更多。

　　主持人：对业主肯定有更多的好处，现在买江南府，我听到现在认为现在是一个抄底的好时候，可以这么理解吗？

　　于全：买股票潜力股，只有涨不会跌，我有信心。

　　主持人：能够感觉到于总对项目有充足的信心，接下来聊聊市场，930政策之后，您刚才也提到了市场慢慢回归理性，从明年的市场走势变化来看，对于大家来说是不是买房的好时机？买什么样的房子是热点？

　　于全：明年上半年应该是非常好的时机，因为上半年房价肯定比下半年要低，调控刚开始。北京的涨价主要还是成本因素。首先，拆迁的成本，我们那个地段如果一平米没有八万块钱老百姓是不愿意拆的。加上北京本来刚需、改善性需求需求量特别大，北京的人多，说是疏解人口，总体来讲在北京发展是有潜力的，部分疏解出去，大部分人还是不愿意离开北京，不愿意离开北京他得要居住。

　　我感觉整个市场今年涨幅确实比较大一点，今年涨幅五环以内感觉差不多要达到50%，甚至个别楼盘翻倍增长，我认为930调控很有必要，就这么涨下去很危险，应该慢慢涨。

　　主持人：明年下半年房价还得涨？

　　于全：北京涨势是趋势，成本放在那里，拆迁成本各种出让金，各种建安费，成本摆在那儿。刚才说的，就我们的区域，我要拆老百姓的房，你要货币安置的房没有七八万人家都不拆，成本摆在那里，你怎么办？房价像我们目前七万来块钱的房价还是比较低的，我们的区域以我预计三年之内应该10万没问题。如果不是这次调控的话，明年有可能就会到十万，调控得慢步上涨，但也是稳步发展，作为我们投资单位来说也是比较放心的。

　　主持人：您觉得现在市场上来说对大家还是一个字，买，如果变成三个字就是赶紧买，买什么？您刚才间接说了买五环内的项目，因为土地供应特别少了。

　　于全：五环里整体来说大部分生活比较成熟，今后教育、出行、生活比较方便，真到远了，还是生活配套、教育配套还得一个过程，居住来说还是比较舒服。还是希望住在五环内好一点。

　　主持人：今天我们聊了很多，聊了今年的房价为什么涨这么快，于总以开发商的角度给大家解释了，也聊了整个集团的企业文化、发展。相信大家听起来很感慨，好的企业、好的领导、好的公司一定会用好的产品来回馈大家，另外也聊了江南山水和江南府现在的建设理念，说的也比较实在，说明对自己的产品也确实有信心。明年我们会陆续组织活动让大家去工地品鉴参观，有好的意见及时反馈给于总，也希望于总在条件允许的情况下做出调整，那今天的高端访谈就到这里，再次感谢大家的收看。