张宏伟：下半年楼市进入调整期是势在必然

　　纵观全国上半年楼市动态,一线城市量价齐升,与之相应的土地市场也极具热度;二线城市一部分受惠于地域优势和产业产生、带动的净流入人口,也出现了相应幅度的量价增长;二线城市的高新区、开发区以及三四线城市,则因为缺乏产业支撑以及相应的净流入人口支撑,库存压力依然巨大。

　　基于此,新华网、新华房产推出“百位地产名人看楼市”专题访问,面向100位中国房地产代表人物,从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问,号脉中国房地产市场。

　　本期采访嘉宾为同策咨询研究部总监张宏伟。

　　同策咨询研究部总监张宏伟

　　在采访中，张宏伟先生就今年上半年一线城市、核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面以及2016年下半年的楼市走势情况，发表了看法：

　　国内外货币政策走势对中国楼市是“利空”

　　美元进入加息通道后，全球资产配置方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。

　　对于中国房地产市场来讲，由于货币政策开始收缩，热点城市楼市需求透支，再加上北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧，一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必然。

　　总结来看，美元进入加息通道，国内资本继续外流，国内货币政策也开始收缩，国内外货币政策走势对中国楼市是“利空”。

　　“日光盘”频现的背后是土地供应不足

　　从上述城市商品住宅市场来看，多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，市场基本面快速好转。在这样的市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市出现“日光盘”的现象。

　　从楼市火热的城市来看，除了沪深两个城市出台较为严格的调控措施之外，其他城市地方政府并没有明确表态用行政手段制止，或者即使出台调控措施，政策面也较为“温和”。

　　从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应也较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲，增加土地供应才是解决问题之道，但是，从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看，也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲，这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力，“地王”仍然会频出。

　　“日光盘”与“地王”频出的局面不会一直持续

　　京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，三季度或成一线城市、核心二三线城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。

　　从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，如果上述城市楼市继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严。其次，从上述核心二线城市来看，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策已经准备充分。

　　换一句话来讲，2015年“330新政”以来，大中城市(一线城市、上述热点二三线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　从市场发展趋势来看，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，上述一线城市、核心二三线城市下一轮市场的阶段性调整也就来临了。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　【张宏伟个人简介】：

　　张宏伟先生拥有10年左右丰富的前期调研、前期策划及市场定位与研究经验，对于政策、市场、行业研究及项目前期调研及分析有独到的思路、分析方法、判断依据和见解，曾服务于华燕置业营销代理事业部、卓达集团广告部。