北三县、固安楼市冷暖，在售楼处体现得最为直

　　北三县、固安涨幅最显著,楼市的冷暖，在售楼处体现得最为直接！

　　近日，90度在走访燕郊某项目售楼处时发现，从北京过来的客群将大半个沙盘围得满满当当。据项目销售介绍，该项目开年至今累计销售额大约5亿，折合成房源约700套。

　　其他诸如武清、廊坊（市区）等城市楼市也十分活跃。来自武清杨村的销售小成表示，现在购房者热情很高，周六日各大售楼处人满为患，“年前房企为了提高业绩，武清很多项目都在打折，如今项目都开始恢复原价，而且最近成交不错。”

　　据廊坊当地业内人士小娟介绍，年后，去廊坊看房的购房者明显增多，看房班车也都是满的，大家只要报名就都会到场。小娟说，年后廊坊房价基本持平，微微有些上涨趋势。目前，廊坊在售楼盘并不多，预计下半年会推出，廊坊的客群主要以本地居多。

　　房价上涨表现尤为明显的是北三县（三河、大厂、香河）和固安。据一位经常在北三县和固安之间往返的渠道销售小丽讲，北三县年后均价涨了3000元左右，固安大约涨了2000元。年前房价不高，大厂房价大约15000-16000元/平方米，固安房价大约14000-15000元/平方米。小丽的一个客户昨天刚刚在固安买了一套房，最终成交价16000元/平方米，单价比之前上涨了2000元。

　　位于固安以南的永清也在涨价。据当地销售介绍，永清楼市的热度比较具有局限性，原因是能解决购房资质和贷款问题的项目，成交比较热，但这样的项目少之又少。以某项目为例，该项目可以直签，首付3成约40万，两星期内成交250套左右，售价12800元/平方米。去年底，该项目均价1万左右，单价大约上涨了2800元。“目前永清楼市的现状是房源少，尤其是住宅房源。”

　　其实，除了实地案例外，数据也显示环京楼市成交量在上升，房价在上涨。

　　2019年2月，全国房价总体止跌回涨，上涨城市个数较快增加。142个样本城市房价平均环比上涨0.355%，环比涨幅比上月扩大0.494个百分点。142个样本城市中，房价环比上涨城市94个，占样本数的66.2%，比上月增加39个。

　　也就是说今年2月份全国房价总体表现为上涨，同时房价上涨的城市越来越多。这引发人们的思考，房价是不是回暖了，2019年的房价会大涨吗？

　　之前，我常说10年一轮回，每每逢十总有相似的事情出现，2008年国际金融危机爆发，中国经济受到严重冲击，房价也结束了自1998年以来的突飞猛进，开始走入低谷，但08年是经济的转折点同样也是政策的转折点，当年中国出台的“4万亿”，财政和货币两大政策走向宽松，房价自2009年开始反弹。

　　回到2018年中国经济同样面临外部挑战，中国在这一年经历了4次降准，同时开始“定向降息”，财政政策由原来的积极转变了现在的更加积极。如今，2019年初的房价似乎有回暖的迹象，是不是重演2008年-2009年那次行情？

　　我认为，2019年下半年一二线楼市回暖是大概率，但是如果说是牛市不太可能。因为目前的市场情况和2008-2009年有很大的不同。

　　第一，2019年和2009年最大的不同是当时的购房潜力远比现在要大，2009年底，住户部门债务余额是8.2万亿元，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，增长了近5倍。我曾说过，在1998年-2008年这10年，虽然房价也大跌，但那时候的居民买房主要是利用自有资金，杠杆率非常低。而在2008年以后，居民买房主要是借钱买房（房贷），也就是说2009年那会借钱买房的空间远比2019年要大。

　　数据显示，2008年末，我国住户部门杠杆率（居民负债和GDP的比值）为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升31.1个百分点，国际平均水平是62.1%（国际基金组织认为超过65%会影响到金融稳定），也就是说目前居民买房仍有一定的潜力，但这个空间远比2009年要少，但是这微小的空间怎样用，如何用才是关键。